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ポスティング反響率最大12%が実現できる!?費用対効果を上げる戦略とは

大塚駅周辺でポスティングを成功させる秘訣は『家賃相場』にあった

 

JR湘南新宿ライン、山手線、都電荒川線が乗り入れている東京の駅、大塚駅周辺は隣の池袋と違い少しこじんまりとした雰囲気があります。

 

そんな大塚駅周辺でポスティングをする場合、どういった点に気をつけるべきなのでしょうか?人口の分布はどうなっているのでしょうか?

 

実は、大塚駅周辺でポスティングを成功させるにはマンション・アパートなどの「家賃相場」を見る必要があります。

 

家賃相場を見て配布エリアを決めることで、よりポスティングの反響率を上げることが可能なのです。それはなぜなのでしょうか?

 

 

大塚駅周辺のポスティングに役立つ住居環境情報や世帯数

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大塚駅周辺でポスティングを始める前に、まずは付近の住環境を知らなければいけません。周辺地域の特徴を見ていきましょう。

 

大塚駅周辺の対象世帯数

 

配布先世帯数を表に表しました。大塚駅周辺は住所でいうと豊島区北大塚、南大塚になります。住所上での大塚は隣の文京区なので注意してください。ただ、少し足を伸ばす場合は文京区大塚や巣鴨周辺も候補に入れると良いでしょう。

 

 

世帯数

戸建

集合住宅

合計

北大塚1丁目

306世帯

1800世帯

2106世帯

北大塚2丁目

130世帯

2403世帯

2533世帯

北大塚3丁目

470世帯

2393世帯

2863世帯

南大塚1丁目

788世帯

3149世帯

3937世帯

南大塚2丁目

532世帯

2723世帯

3255世帯

南大塚3丁目

222世帯

2613世帯

2835世帯

 

 

集合住宅多め・戸建は少し古い

 

大塚駅周辺の特徴として、東京都の他の地区と同じく集合住宅が多いです。しかし、高級マンションなどの比較的家賃相場の高い集合住宅はあまりありません。

 

そのため、新しめの高級マンションに多いチラシ配布禁止物件も少なめの傾向にあります。

 

また、戸建もありますが少し古めです。ファミリー向けの新築物件などが集中している地域もあるので、ファミリー層を狙うなら北大塚3丁目、南大塚2丁目周辺に集中すると良いでしょう。

 

女性向けやや不利か

 

大塚駅周辺はあまり治安に関する評判が良くないため、女性の一人暮らしにはやや不向きといった風潮があります。

 

そのため、単身女性をターゲットにした戦略はやや不向きです。豊島区から離れ文京区周辺だと大学生などが多く、単身女性向けのマンションが多いため、そちらにエリアを移したほうが良いでしょう。

 

 

参考:豊島区「令和2年国勢調査の集計結果」

 

狙うなら『駅から10分』?大塚の集合住宅向けポスティング

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では、大塚駅周辺でポスティングを行う場合、反響率を上げるために必要なことはなんでしょうか?それは「家賃相場」を見ることです。

 

家賃相場はエリアによって異なります。たとえば、駅から5分以内だと1Kの家賃相場は約9万円台です。これが10分以内にまで広げると約8万円台まで下がります。

 

東京で山手線駅から10分範囲となると、基本的には駅と駅の真ん中あたりになります。そのため家賃相場も下がります。

 

駅から10分の範囲が高効率

 

駅から10分範囲は駅と駅の真ん中であることが多いですが、大きめの商業施設もありません。土地が多いですが東京都内は集合住宅のほうが多いため、おのずと人口密集地となります。

 

集合住宅の多い地域は非常に配布効率がよく、一日の配布件数が上がっていきます。マンション同士も密集しているので、かなり数を稼ぎやすいです。

 

家賃相場的にも部屋の多い富裕層向けマンションがあまり見られません。なので、チラシ配布禁止物件も少ないです。ターゲットを絞りすぎない業種であれば集合住宅配布にすると件数を稼げます。

 

家賃相場的に居住層はまばら

 

心配される点が、ジムや学習塾など配布先を絞る必要がある業種のポスティングです。この業種には明確なターゲットがいますが、一方で本当に効果の出ないターゲットがいます。

 

山手線沿線かつ池袋にかなり近いため、社会人が多いマンションと学生が多いマンションが混在しています。そのため、ターゲットを絞ったポスティングが難しいです。

 

もしそういった業種であれば、マンションごとの居住層情報を集積しているポスティングサービスに依頼すると良いでしょう。

 

弊社ポスティングサービス「ディマール」では、マンションごとに居住者層を割り出す独自のプランを提供しています。より質の高いポスティングを求める場合は非常におすすめです。

 

家賃相場から見る!大塚周辺のポスティングに向いた業種

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さまざまな住民が居住している大塚駅周辺ですが、ターゲットが単身女性や富裕層の業種はあまり向いていません。

 

では、大塚駅周辺でのポスティングが向いている業種はどんな業種なのでしょうか?

 

①飲食店

 

どの地域でもそうですが、大塚エリアでも飲食店は非常にポスティングで効果を上げやすいです。軒並み配布であれば地域に店舗があることをお知らせしやすいので向いています。

 

デリバリー需要も高まっているので、デリバリー専用チラシも製作するとより効果を上げるでしょう。店舗、デリバリーいずれも、自身の店の特色をより強調した内容にするとお客さんも利用しやすいです。

 

ただ、駅周辺は店が混在しているため、地図を掲載するのであればわかりやすい地図を載せてください。詳細な地図を載せているHPにつなげるQRコードを掲載するのもひとつの手です。

 

②学習塾・教室

 

周辺地域に大学や学校が多く、乗り入れ本数も多いため、比較的築年数の浅い戸建や3LDK以上のマンションにはファミリー層も居住しています。

 

そのため、学習塾などの業種も効果を上げやすいでしょう。ただし、大塚駅周辺では既に大手学習塾が軒を連ねているため、競争率はかなり激しいです。

 

進学向けの学習塾よりも、ピアノ教室や英会話などの習い事系はそれぞれの色を出せるので、ポスティングでも効果を上げやすいでしょう。

 

③不動産

 

大塚駅周辺の物件情報を見ると、築年数5年以上のマンションやアパートがかなり多いです。古い物件が多いということですね。

 

新築マンションに入居するのは周辺に住んでいた方が多く、大抵が築年数が古い物件からの入居です。なので、不動産関係もかなり有効です。

 

チラシを配布した直後は反響率が高くなくても、潜在ニーズを刺激することができます。ぜひ複数回配布も検討しましょう。

 

まとめ

 

池袋や巣鴨に比べると、それほど栄えているイメージがない大塚駅ですが、世帯数は多くポスティングに向いているエリアと言えます。

 

中でも池袋・巣鴨に挟まれた駅と駅の間のエリア(駅徒歩10分エリア)は配布におすすめです。ただし、治安が良くないという風潮により単身女性がそこまで多くない、戸建の数が少ないという点には気をつけましょう。

 

また、大塚駅周辺のポスティングに向いている業種は飲食店です。地域に根ざす店舗を目指すうえでもポスティングは非常に有効な宣伝方法なので、ぜひ実施してみましょう。

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