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ポスティング反響率最大12%が実現できる!?費用対効果を上げる戦略とは

タワーマンションポスティングにプラスαで富裕層が狙えるプロモーション

タワーマンションポスティング

高額な不動産物件や外車など高所得者層ターゲットの商材を扱う法人様であれば、多くの富裕層が集まる高層タワーマンションにチラシをお届けしたいのは当たり前だと思います。

 

しかし現実は、高層タワーマンションへのポスティングチラシに対応してくれる業者は少ないというのが現実。基本的にポスティングは出来ませんので宛名付きのDM同梱(シェアリングDM)しかチラシをお届けすることしか出来ません。

 

でもご担当者様としては新規顧客も増やさなければなりませんので、次の施策を模索されている方も多いのではないでしょうか?

 

今回は、タワーマンションへポスティングと、同等レベルもしくは同等以上の富裕層の住まいに直接投函出来る高反響の単独ポスティングサービスで富裕層プロモーションする方法をご紹介します。

 

タワーマンションのチラシを届けたい事業主様は、ぜひご一読ください。

 

そもそも何故タワーマンションへのポスティングが出来ない?

高層タワーマンション52棟に直接訪問してチラシ投函の交渉結果

高層タワーマンションにそもそも何故ポスティングが出来ないのだろう?と事業者側からすれば疑問に感じるところだと思います。しかし、タワーマンションの住民からすれば、「居住者以外が簡単に出入りできるなんて、不審者出入り自由でセキュリティ甘々でしょう。」となるわけです。

 

つまり、オートロックが主流な時代に入り、豊洲など湾岸地域に再開発が始まり高層タワーマンションが供給されてきた時点で、高層タワーマンションへのメールコーナーには「不審者の出入り不可」となっているのですね。逆にリスク覚悟で侵入して、ポスト投函するチャレンジングな業者もいますが、そのほうが大問題です。

 

高層タワーマンション52棟に直接訪問してチラシ投函の交渉結果

チラシ広告の需要が最も多い湾岸エリアのタワーマンションにチラシ投函の直接交渉を名刺をもって回ったところ、「2棟OK・50棟拒否」の結果となりました。タワーマンションポスティングの交渉結果としては残念ですが、動いて管理人と直接対面コミュニケーションが出来たので良い情報も頂戴できたのです。

 

タワーマンションの管理会社のポスティング可否見解

管理規約上、不特定多数の書物(チラシを含む)につきましては、「広告主と居住者様との特定がない」場合には、ここからお通しすることはできません。しかし、ダイレクトメールの書物のように「広告主と居住者が特定されている」場合には、不特定多数の書物ではありませんので、メールコーナーまでお通しすることが可能です。

 

この回答を頂戴して我々も納得いく見解でした。管理会社も委託契約ですので不特定多数の人を通して、ポスティングなどされたら住民から苦情が来るので慎重な対応になるわけです。よって現代ではタワーマンション同梱DMしかチラシをお届けする方法しかないわけですね。

 

郵便局のタウンプラス・タウンメールならタワーマンションにポスティング出来るのでは?

きっと郵便局の「タウンプラス・タウンメール」なら、不審者ではないので出入り自由な業者として、タワーマンションのセキュリティ高にも突破して広告物をお届けすることが出来そうですが、実はそんな甘いことは無いのがタワーマンションの強いところです。

前項の“広告主と居住者様との特定がない」場合には、ここからお通しすることはできません。”は、全業者共通ですので、結果はほぼ同じです。

 

ほぼ同じと曖昧な言い回しなのは、タワーマンションによっては出入りが許可されている場合が超若干あるからです。ただし99%はNGと思って良いでしょう。実際我々も52棟交渉して2棟OKのレベルです。

 

結局はタワーマンションにチラシポスティングすることはできませんので月次の同梱DMツールに一緒に同封してもらうか、新聞折込と言ったところが落ち着きどころです。

 

タワーマンションと同等以上の富裕層にリーチする高反響ポスティングサービス

タワーマンションに居住している富裕層と同等もしくは同等以上の潜在顧客層は、実はタワーマンション以外にもたくさん存在します。これからお伝えするのは、事業者様にとってプラスαの富裕層プロモーションとして昔から定番媒体として行っている手法となります。

 

富裕層プロモーションの課題

富裕層ターゲットとした場合、チラシ投函先として最も人気が高いタワーマンションで、年収の高い方が比較的多く住んでいますが、物件セキュリティが高く、チラシの直接投函が難しい場合も多く、物件数も決して多くないので、投函先が頭打ちになるケースもあるのではないでしょうか。(確実に頭打ちかと思います)

 

富裕層媒体を検討している担当者様の共通お悩みとしては、以下のような3つの課題が多い傾向です。

 

  • 富裕層もしくは一定の高所得年収層にアプローチしたい
  • タワーマンション向けポスティングサービスや国勢調査による統計データセグメントなど既存サービスは一通り実施して他の広告を探している
  • アプローチ方法を世帯年収だけでなく、家族構成や年齢でセグメントもしたい

 

如何でしょうか?

当てはまりましたでしょうか。

この課題は、実際に無料相談でお問い合わせいただいた各社様の課題です。

 

富裕層にリーチする高反響ポスティングする方法

冒頭の通り我々は21階建て以上の高層タワーマンションは投函対象外として訪問しません。(チラシ投函できないからです)しかし、タワーマンションと同等レベルの富裕層が住む数多くのマンションを、独自の市場で確認できる全てのマンションよりリストアップしてセグメント配布します。

 

さらに、年収だけでなく家族構成や年齢などでセグメントをかけることも可能ですので、多様なターゲットに対応し、高反響ポスティングを実現します。

 

論より証拠!実際に富裕層ポスティングをするためにデータ抽出

山の手線内側エリア

それでは、最も分かりやすい「山の手線内側エリア」より富裕層を抽出してみます。当該エリアは高層マンション・低層マンションに関わらず交通利便性もよく、さらに不動産の地ぐらいが高い立地条件のよい商圏です。

では、実際に富裕層が住むマンションピックアップに入ります。お客様の集客対象を超お金持ち世帯と定義して超勝ち組の役員・社長クラスをターゲティングとし「ポスティング対象で1億円以上の住戸が確認できるマンション」をピックアップしてみます。投函時の管理人拒否や入口オートロックを考慮しても、おおよそ1万部程度はチラシ投函できます。

 

▼ポスティング対象の一億円以上の住戸確認できる対象マンション

山の手線内側1億以上物件

 

次いで、7,000万円以上の住戸が確認できるマンションをピックアップしてみます。どれくらいの数値に増えるでしょうか。もはや広域でみると地図が物件で埋まってしまいマンションテロのような図になってしまいました。しかし、それだけ富裕層の潜在顧客が現存するのです。こちらは3万部くらいはチラシ投函可能です。

 

▼ポスティング対象の7000万円以上の住戸確認できる対象マンション山の手線内側7000万以上物件

 

上の地図が潰れていますので、以下のように実際に拡大地図でみるとピンポイントで物件がマッピングされていることが確認できるかと思います。これらの対象マンションのみに配布員が訪問してポスティングしますので、富裕層ターゲットの高反響ポスティングが可能なのです。

 

▼ポスティング対象の拡大地図

山の手線内側拡大エリア

 

富裕層へダイレクトアプローチする高反響ポスティングの実施方法

富裕層へダイレクトメールアプローチする高反響ポスティングの実施方法

ここまでお読みいただいた方であれば、おおよそイメージが出来ていると思いますが、具体的に実施すると過程したら、どのような段取りが必要なのか実際の事例を基に会話形式でお伝えしますので、自社に置き換えてご覧ください。

 

富裕層にアプローチするチラシ広告の段取りについて(会話形式)

お客様(山田):

銀座店舗の集客と自社の会員組成で最低年収が1000万以上の人に効率的にアプローチしたいのですが、狙っているお客様が高所得者になりますので、差別化を図るため不特定多数の告知が出来ない問題があります。言い方が悪くなってしまいますが、低所得者には告知してもお客様にはならないので、どうしてもWEB広告やDM送付ですと広告単価が高くなりがちなのです。チラシのポスティングは、素人ですので、ご意見いただければ嬉しいです。

 

当社(武田):

ご相談ありがとうございます!いわゆる「富裕層リーチ」ですね。今回は銀座店舗への集客になるわけですですが、チラシポスティングの広告は、まず3つのことを決めなくてはなりません。

 

  1. 広告配布エリア
  2. チラシ広告の仕様(紙のサイズA4?B4?など)
  3. 実施時期
  4. 広告費用

 

お客様(山田):

ポスティングの4つの決め事で、決まっていることがあります。

・チラシはA4両面カラーチラシ

・予算は30万で

・広告時期は12月中旬実施

までは決まっているのですが、1の広告配布エリアで現在各社問い合わせしていますが、提案内容も、しっくりこないのが苦しい状況です。殆どは、広告主が指定して欲しいの一点張りです。セグメントポスティングの制度が低いからだと思いますが。。。

 

当社(武田):

情報共有ありがとうございました。それでは、まず配布方法についても整理してご提案いたします。

ポスティングは主に2つの方法に分類されます。

 

  1. 地域指定の軒並みポスティング
  2. 地域指定の建物指定マンションポスティング

 

1の「地域指定の軒並みポスティング」は、昔からある一般的な認知型広告の軒並みポスティング方法です。身近なところでは、ラクスル株式会社で印刷+チラシ配布(軒並み配布)と一緒の方法になります。認知型のチラシ配布になりますので、ターゲット外にも配布されやすいので、顧客単価や商材によっては反響数がものすごく違いますので、慎重な判断が必要です。

 

2の「地域指定の建物指定マンションポスティング」は、予めセグメント可能なマンション情報より条件指定し、該当する建物限定でポスティングする広告手法です。

 

今回の銀座店舗への富裕層プロモーション提案としては、不特定多数の広告告知が出来ませんので、2の「地域指定の建物指定マンションポスティング」で、資産価値が高い高所得者のマンションを分類して富裕層広告プランを、ご提案させていただきます。

 

お客様(山田):

建物の資産価値から富裕度を特定できるのであれば、年収1,000万以上の基準も満たしている人になるので富裕層プロモーションとしては非常に魅力的です。そのセグメントでエリアもご提案ください。

 

当社(武田):

広告配布エリアのご提案では主に3つあります。

 

  1. 当該地(店舗)から半径**km圏内に配布
  2. 当該最寄り駅から沿線沿いに配布
  3. 市区指定で配布

 

お客様(山田):

店舗が銀座ですので、今回は近隣認知は出来ていますので、3の市区指定で検討できればと存じます。

 

当社(武田):

市区指定×富裕層ポスティングでかしこまりました。

因みにですが、極端に高所得者のマンションは含ませたほうがよろしいでしょうか。と言うのが億ション(住宅価格1億円以上)をポスティング対象にするかどうかです。資産価値が高いほど氷山の一角を攻めるようになりますので、お客様として「そこまでは・・・」と認識のギャップがズレ無いようご確認となります。

 

お客様(山田):

分かりやすいご説明ありがとうございます。

確かに年収が高すぎると少しターゲティングと異なりますので、調整してもらえると嬉しいです。

 

当社(武田):

承知いたしました。

それでは、ターゲットマンション相場が7,000万~9,000万に該当する建物限定ポスティングで如何でしょうか?

居住者レベルは部長職・役員・士業などある程度の地位がないと購入できない住宅になります。

 

お客様(山田):

セグメント提案ありがとうございました。まさに理想のターゲットで、これで最終調整したいです。

 

当社(武田):

最終調整で承知いたしました。こちらのプランニングで現場含め最終調整いたします。

 

まとめ|タワーマンションポスティングにプラスαの富裕層プロモーションの広告手法

チラシ配布_半径3km

最後までお読みいただきありがとうございました。我々はご覧の通りGISマーケティングの視点で戦略的ポスティングが専門になりますので、富裕層集客のプロモーションでご検討の際にはご遠慮なくお申し付けください。他の富裕層媒体と併用することで大きな相乗効果が見込めるプロモーション手法です。

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