ポスティング集客ノウハウガイド
ポスティング・集客ノウハウ集

BLOG

ポスティング反響率最大12%が実現できる!?費用対効果を上げる戦略とは

タワーマンション節税も風前の灯か、富裕層に向けて国税庁が規制に動く?

タワーマンション節税も風前の灯か、富裕層に向けて国税庁が規制に動く?

国税当局が、タワーマンションを使った相続税対策の監視強化に乗り出したことが4日、分かった。市場価格に比べ、課税の基となる評価額が低くなりやすいことを利用したもので、国税庁は行きすぎた節税策には追徴課税もあり得るとして注意喚起している。 マンションの評価額は土地と建物を分けて評価する。土地は敷地全体の評価額を戸数で分けて算出するため、戸数が多いほど評価額が低くなる。

 

建物も棟全体を専有面積割合で案分することから、同じ面積なら高層階も低層階も評価額は同じだ。戸数が多く高層階ほど市場価格の高いタワーマンションが、より「節税効果」が高いとされる。 財産評価の通達には「著しく不適当と認められる評価額は国税庁長官の指示を受けて評価する」との例外項目があり、売買価格を用いて課税した例もある。国税庁は「直ちに例外項目を適用するわけではないが、総合的な事情を考慮して判断したい」としている。

 

東京都心部はタワーマンションの人気にも陰りがないと思えば、地方の県庁所在地や主要都市にもタワマンが建設されるなど、まだ需要はあるようだ。その大きな要因の一つには、株式などのリスク性資産の含み益が出たことで余剰資金を充てているのだが、やはり富裕層が相続対策としてタワーマンションを利用している。しかし、ここにきて、いよいよ国税庁による規制が入るのかという情報が伝わっている。

 

国税庁がパブリックコメントを募集か?

タワーマンション節税に関して、国税庁がパブリックコメントの募集を検討しているとの情報が、日本税理士会連合会が監修する税理士業界の専門誌「旬刊 速報税理」(7月11日号)に掲載されたことだ。明らかに国税庁側から出た声だと思われるため、少なくとも高い興味・関心を示していることはうかがえる。

 

パブリックコメント(意見公募手続き)とは、利害関係人となる広く国民一般から意見聴取を行って、その内容を法改正する際の検討材料に加えるというもの。この手続きが行われる時には一般的に、省庁などが規制や法改正を視野に入れている場合に限られるために、タワーマンション節税に規制が入るという規制が入るという意味になる。タワーマンション節税とは、土地評価額と、建物取引価格との間で生じる価格差を生かした節税策。

 

例えば、ブリリアタワーズ目黒のサウスレジデンス(地上38階建て)で見てみると、75.55平方メートル(3LDK)タイプで、3階では1億3800万円。それに対してまったく同じ仕様で31階では、1億7600万円となる。この場合の低層階と高層階とでは、30%以上もの価格差が生じている。建物の評価額は固定資産評価額と同じになり、土地は敷地全体の面積を専有部分の面積で案分して各戸の持ち分が決まる。そのため高層階ほど建物価格が高額となって相続評価額が小さくなる。

 

一般的には、資産2、3億円から10億円程度の富裕層に向いている節税スキームだと認識されている。ある税理士は「すぐに規制ができるようなものではないし、仮に規制されるとしてもかなりの時間がかかるのではないか。現実的には、3年以内に取得したものについてのみ対象にするとか」という。

 

タワーマンションだけの規制では不公平の声も

「3年以内」という表現が出たが、非上場企業が3年以内に取得した不動産を対象に相続評価額ではなく、取引額で相続が行われていることに言及したものだ。現在、未上場株式の相続評価を行う際には、課税前3年以内に取得した不動産は取引価格で行われており、税理士業界では一般的に、こちらの考え方に統一しても良いのではないかという意見は多いという。

 

その方が税理士実務としても、分かりやすいだろう。また当然ながら、制度改正によって上顧客を奪われるのかどうかがかかる不動産業界も動向には、強い興味・関心を持っている。タワーマンションの売り場も担当した経験のある大手不動産会社中堅社員は「タワーマンションだけに限らず、相続評価額を下げる方法は他にもあります。ローンを組んで購入したり、そんなことは当たり前のように行われていますし、タワーだけを規制するのは個人的には大いに問題があると思います」と話す。

 

そもそもタワーマンションとは建築基準法では高さ60メートル以上の建物を「超高層建築物」と呼ぶ。大手デベロッパーの間では、20階建て以上のマンションをタワーマンションと一般的に呼んでいる。現在は港区などの都心部、中央区などの湾岸部に多く立地するが、これは、1997年の容積率上限緩和による。かつては埼玉県など郊外型だったが、緩和によって都心回帰が進む要因の一つとなった。そこで、一つの矛盾点を見つけ出していたのが、一部の税理士や富裕層たちだった。

 

現在では一般的な手法となったが、ゆかしメディアでは過去にも何度かタワーマンション節税について取り上げたように”六本木ヒルズもダメ? 「タワーマンション節税」の罠”のような否決事例も多くある。

 

六本木ヒルズレジデンス30階の約100平方メートルの区分を約3億円で購入。父親の死後すぐに、ほぼ買値と同額で売却。相続税法22条に基づいて相続評価額は約5800万円だと申告(土地:4118万1124円、 建物:1683万7100円)とかなりの資産圧縮に成功している。

ただ、実はこのケースは過少申告以前の問題として、購入の翌日には不動産会社と一般媒介契約を締結しており、完全に課税逃れであることは明白だった。たくさんある節税方法の中から、タワーマンションだけが規制にはなじまないだろう。しかし、国税庁も忸怩たる思いであることは察することはできる。何らかの対策は検討しているのではないだろうか。

 

出典:ゆかしメディア 産経ニュース

 

無料eBook:攻めの集客ノウハウ完全ガイド

無料eBook「ディマール(Dimar)」では、集合住宅のマーケティング手法からポスティングの効果と業種別の具体的な集客方法まで施策内容をまとめたPDFを無料で提供しています。

本書はポスティングの効果と、具体的な施策内容を全20ページに渡って詳細に解説しているものです。マーケティング戦略によるポスティングの目的はたった一つだけ。それは「売上をあげること」です。そして当社の全く新しい手法を実践して頂くと、競合他社に比べてお客様を獲得し、売上をあげることができます。

もし、集客でお困りなら、下記より必要事項を入力後にダウンロードして頂き楽しみながらじっくりとお読み頂けると幸いです。

是非、貴社の集客マーケティングにもご活用下さい。

私たちは、企業の規模を問わず、それが本当に価値のあることであれば、喜んで集客のお手伝いさせていただきます。


無料eBookをダウンロード

あなたにおすすめの記事

まずはお気軽にお問い合わせください。
03-5879-2213平日 09:00~18:00
ポスティングなのにDM並みのリーチ!
攻めの集客ノウハウ完全ガイド